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Private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, unterliegen der Besteuerung. Nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf kann auch eine Zwangsversteigerung eines Grundstücks ein privates Veräußerungsgeschäft auslösen.

Bei einer Zwangsversteigerung beruht der Eigentumsverlust nach Ansicht des Finanzgerichts Düsseldorf auf einem Willensentschluss des Eigentümers. Denn er kann den Eigentumsverlust durch eine Befriedigung der Gläubiger verhindern. Ob dies tatsächlich wirtschaftlich möglich gewesen ist, ist unbeachtlich.

Das Finanzgericht Düsseldorf stellte für die Fristberechnung („10-Jahresfrist“) auf das obligatorische Rechtsgeschäft ab. Bei einer Zwangsversteigerung ist daher der Tag der Abgabe des jeweiligen Meistgebots entscheidend.

Beachten Sie | Der Zuschlag, mit dem der Erwerber anschließend das Eigentum kraft Hoheitsakt erwirbt, ist hingegen der „dingliche“ Akt der Eigentumsübertragung, der für die Fristberechnung unerheblich ist.

Andere Sichtweise bei Enteignung

Anders sieht es hingegen bei einer Enteignung aus. Hier hat der Bundesfinanzhof in 2019 entschieden, dass ein Eigentumsverlust durch Enteignung keine Veräußerung ist. Die Begriffe „Anschaffung“ und „Veräußerung“ erfassen entgeltliche Erwerbs- und Übertragungsvorgänge, die wesentlich vom Willen des Steuerpflichtigen abhängen. An einer willentlichen Übertragung auf eine andere Person fehlt es aber, wenn – wie bei einer Enteignung – der Verlust des Eigentums am Grundstück ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen (und ggf. auch gegen seinen Willen) stattfindet.

Quelle | FG Düsseldorf, Urteil vom 28.4.2021, Az. 2 K 2220/20 E, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 223745; BFH-Urteil vom 23.7.2019, Az. IX R 28/18

Nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs aus dem Jahr 2019 müssen die Mitgliedstaaten Arbeitgeber verpflichten, ein objektives, verlässliches und zugängliches System einzurichten, mit dem die von einem jeden Arbeitnehmer geleistete tägliche Arbeitszeit gemessen werden kann. Eine nationale Regelung hat die Bundesregierung jedoch noch nicht getroffen.Die Gerichte legen die Entscheidung unterschiedlich aus. In einigen Entscheidungen wird das Urteil dahingehend verstanden, dass es unmittelbare Auswirkung auf den Arbeitgeber hat und dieser die Arbeitszeiten entsprechend erfassen muss.

In anderen Entscheidungen sehen die Richter darin eher eine Handlungsempfehlung an den Gesetzgeber. Aufgrund dieser unterschiedlichen Sichtweisen kann es bei gerichtlichen Streitigkeiten z. B. bei Überstundenvergütungen zu hohen Gehalts- bzw. Lohnnachzahlungen kommen.Vor diesem Hintergrund ist es für Arbeitgeber u. U. sinnvoll, sich über ein für das Unternehmen pragmatisches und geeignetes Zeiterfassungssystem Gedanken zu machen.

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Auf eine Abmahnung kann aufgrund einer voraussichtlichen Erfolglosigkeit jedoch nicht verzichtet werden, wenn der Vermieter bei wiederholt aufgetretenen Mängeln immer um deren Beseitigung bemüht war.

In einem Fall aus der Praxis kam es in Gewerberäumen seit 2003 trotz Mängelbeseitigungsarbeiten von Seiten des Vermieters zu insgesamt 7 Wassereintritten. Der Mieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos mit der Begründung, dass der Vermieter nicht in der Lage war, die Mängel zu beseitigen. Die Richter des Oberlandesgerichts Brandenburg entschieden, dass die fristlose Kündigung unwirksam war, denn es hätte hier einer vorherigen Abmahnung bedurft.

Ein Erblasser kann einen Erben nicht komplett enterben. Dieser hat dann immer noch einen gesetzlichen Pflichtteilsanspruch. Die Verjährungsfrist von Pflichtteilsansprüchen beträgt 3 Jahre und beginnt in dem Zeitpunkt, in dem der Pflichtteilsberechtigte von dem Eintritt des Erbfalles und von der ihn beeinträchtigenden Verfügung Kenntnis erlangt. Für den Beginn der Verjährung des Pflichtteilsanspruchs eines Geschäftsunfähigen ist auf die Bestellung des Vormunds bzw. Betreuers und dessen Kenntnis abzustellen.

In einem vom Oberlandesgericht Hamm entschiedenen Fall hatte ein Vater seine infolge einer Behinderung geschäftsunfähige Tochter zugunsten seiner Frau im Rahmen eines Berliner Testaments enterbt. Die so entstandenen Pflichtteilsergänzungsansprüche wegen lebzeitigen Schenkungen des Vaters leitet das Sozialamt auf sich über. Nach dem Tod des Vaters war der Sohn der Betreuer seiner Schwester. Das Sozialamt machte nach dem Tod der Mutter Pflichtteilsansprüche gegen den alleinerbenden Sohn geltend.

Hinsichtlich der Kenntnis ist hier nicht auf die geschäftsunfähige Tochter, sondern auf ihren Betreuer abzustellen. Zwar pausierte der Lauf der Verjährung, solange die Tochter infolge des Todes des Vaters ohne Betreuer war. Mit der Bestellung des Bruders zum Betreuer lief die Frist aber weiter. Der Sozialhilfeträger hatte erst nach Ablauf der 3 Jahre Ansprüche geltend gemacht.

Vor den Oberlandesgerichten in Dresden und Karlsruhe wurden Einzelfallentscheidungen bezüglich eventueller Mietanpassungen getroffen, die aufgrund der Bestimmungen zum Schutz vor den Auswirkungen der Corona-Pandemie entstehen. Während das OLG in Dresden einer Verminderung der Kaltmiete um 50 % zustimmte, gab das OLG Karlsruhe einer Mietminderung keine Chance.

In beiden Fällen mussten Einzelhandelsgeschäfte aufgrund der behördlichen Schließungsanordnung im ersten Corona-Lockdown vom 18.3. bis zum 19.4.2020 geschlossen bleiben. Die Zahlung der vereinbarten Miete für die jeweiligen Ladenlokale wollten beide Betreiber für den April 2020 nicht an ihre Vermieter leisten.

Das OLG Karlsruhe stellt in seinem Urteil vom 24.2.2021 fest, dass die Mietzahlung nicht einfach auszusetzen oder zu reduzieren ist. Eine allgemeine Schließungsanordnung aufgrund der pandemischen Lage genügt nicht als Begründung eines Sachmangels des Mietobjekts, der zu einer Mietminderung berechtigt. Ein „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ kommt laut dem OLG Karlsruhe zwar grundsätzlich in Frage, dieser setzt allerdings den Nachweis besonderer Umstände voraus, die im Einzelfall zu prüfen sind. Diese Umstände lagen im verhandelten Fall nicht in ausreichender Weise vor.

Demgegenüber hat das OLG Dresden in einem Urteil vom 24.2.2021 entschieden, dass ein angepasster Mietzins gezahlt werden kann, wenn auf der Grundlage von Corona-Schutzmaßnahmen eine staatliche Schließungsanordnung erlassen wurde. Das OLG Dresden geht davon aus, dass es auf das Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts nicht ankommt und es sich bei einer Schließungsanordnung um eine sog. Störung der Geschäftsgrundlage handelt, die sehr wohl eine Reduzierung der Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte rechtfertigt, da weder Mieter noch Vermieter diese Störung verursacht haben.

Bitte beachten Sie! Beide Urteile sind noch nicht rechtskräftig. Die Oberlandesgerichte in Karlsruhe und Dresden haben die Revision vor dem Bundesgerichtshof zugelassen.